Longévité et viager

SESSION MATINÉE : 9H – 12H30

1 – LES SENIORS
– Une cible complexe
– Leur patrimoine
– La cartographie du senior
– Les aléas vieillissement & Coût de la longévité
– Chronologie phases du vieillissement (autonomie, GIR)
– Pourquoi toutes ces informations sur les seniors ?
– Perte d’autonomie et obligation alimentaire

2 – LE MARCHÉ DU VIAGER/NUE-PROPRIÉTÉ
– Répartition de la population française, la population senior, statistiques, les centenaires
– Nombre de retraités pensionnés CNAV
– Le certificat de vie (certificat d’existence)
– Schéma synthèse marché du viager/NP
– La croissance de ce marché
– Quid des sociologues

3 – LES DIFFÉRENTS TYPES D’INVESTISSEURS
– Privés : leurs motivations à investir
– Institutionnels : leur objet social lié à l’investissement, la maîtrise du risque de « sur longévité ».

4 – DIFFÉRENTS TYPES DE VIAGERS : libre, occupé, mi- libre/occupé.
– Principe du viager immobilier
– Conditions requises pour vendre en viager
– Qu’est-ce que l’aléa viager ?
– Schéma outils de calculs : espérance de vie + prix immobiliers
– L’espérance de vie et son estimation, notion d’actuariat
– Les prix immobiliers : les bases pour calculer un viager
– La composition du prix : le bouquet, la rente, leur définition
– Le viager familial

5 – LE VIAGER LIBRE : découverte
– Démonstration du principe : schéma paperboard
– Vendeurs intéressés par ce type de vente
– Obligations des parties et répartition des charges habitation

6 – LE VIAGER OCCUPÉ : découverte
– Démonstration du principe : schéma paperboard
– Vendeurs intéressés par ce type de vente
– Le droit d’usage et d’habitation : c’est quoi ?
– Obligations des parties et répartition des charges habitation
– La libération anticipée : qu’est-ce que c’est ?

7 – LES CLAUSES PARTICULIÈRES D’USAGE : ACTE NOTARIÉ
– La nature du bien et sa désignation
– La réserve de Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)
– La composition du prix
– Clause d’indexation de la rente
– Clause résolutoire : « clause de privilège de vendeur »
– Clause de réquisition « dite de rachat »
– Clause en cas de décès du débirentier
– Clause libération anticipée : conditions et rente majorée
– Assurances incendie et risques divers

8 – SCHÉMA SYNTHÈSE DES ESSENTIELS À RETENIR

9 – LE VIAGER MI-LIBRE/MI-OCCUPÉ : découverte
– Démonstration du principe : schéma paperboard
– Explications succinctes : fiche technique fournie en annexes

10 – À SAVOIR CONCERNANT LA RENTE
– Synthèse des différents types de rente, vocabulaire à savoir

11 – ANNULATION DU CONTRAT DE VENTE
– Les principales raisons
– Zoom : situation de tutelle/curatelle
– Zoom : capacités des vendeurs (abus de faiblesse)
– Zoom : rescision pour lésion

SESSION DE L’APRÈS-MIDI : 13H30 – 17H00

12 – MÉTHODES DE CALCULS : VIAGER LIBRE & OCCUPÉ
– Initiation à l’utilisation des tables de mortalité et barèmes
– Pourquoi utiliser ces tables à données publiques
– Comprendre l’actuariat de l’espérance de vie
=> Calculs pour un viager libre : 2 méthodes
– Schéma du raisonnement de calculs
– Calculs sur une personne seule, 1 tête (H 78 ans)
– Calculs pour un couple, 2 têtes (H 85 ans + F 80 ans)
– Vérification acquis : étude de cas à réaliser (10 mn) calcul
couple H 85 ans + F 72 ans
=> Calculs pour un viager occupé : 2 méthodes
– Schéma du raisonnement de calculs
– Calcul personne seule, 1 tête (F 83 ans)
– Calcul pour un couple, 2 têtes (H 85 ans + F 80 ans)
– Calcul libération anticipée : augmentation de la rente
– Vérification acquis : étude de cas à réaliser (10 mn), calculs couple homosexuel H 73 ans + H 85 ans

13 – LE MÉCANISME DE L’INVESTISSEUR
– Schéma placement financier sur du long terme et sur de l’actif
résidentiel démembré : l’investissement en individuel pour une
épargne solidaire et intergénérationnelle tout en maîtrisant le
risque de « surlongévité »

14 – LES FRAIS DU VIAGER IMMOBILIER
– Les droits d’enregistrement
– Les méthodes de contrôle de l’Administration fiscale
– Les honoraires d’agence

15 – LA FISCALITÉ « VIAGÈRE »
– La fiscalité côté crédirentier
– La fiscalité côté débirentier
– La fiscalité dans le cadre de l’IFI (biens démembrés)
– Imposition sur la plus-value (biens démembrés)