Baux commerciaux : Ce qu’il faut savoir

1 – Le cadre réglementaire.
– Définition juridique du bail commercial.
– Article L 145-1 à L 145-60.
– Les dispositions supplétives du Code Civil.
2 – Le champ d’application du statut.
– Les conditions générales d’application du statut.
– L’extension au champ d’application (légal et conventionnel : baux professionnels).
– Définir les activités autorisées.
– Précisions nécessaires et contraintes.
– Sanctions des irrégularités.
3 – La durée du bail.
– La durée minimale, incidence d’une durée contractuelle supérieure à 9 ans (déplafonnement) ; à 12 ans (publications aux hypothèques).
– Le droit de résiliation triennale et la faculté d’aménagement.
4 – Le droit de céder le bail commercial.
– Cession du fonds de commerce.
– Cession du droit au bail.
– Clauses limitatives.
– Formalités.
– Effets de la cession.
– Nouvelle limitation de la durée de garantie du cédant.
– L’information du cédant (art L145-16-1).
5 – Le nouveau droit de préemption du locataire commerçant en cas de vente du local loué.
6 – Le loyer.
– Sa fixation (droit d’entrée / pas de porte).
– Obligation du rédacteur de l’acte de qualification et conséquences fiscales.
– Plafonnement / déplafonnement.
– Révision-indexation, les différences.
– Régimes particuliers de l’art. L 145-36 (terrains, locaux monovalents, bureaux).
7 – La résiliation du bail.
7.1 – Clause résolutoire.
7.2 – Résiliation judiciaire.
7.3 – Résiliation amiable.
7.4 – Résiliation triennale.
– Du locataire.
– Du bailleur.
8 – Le droit au renouvellement.
– Les conditions du droit au renouvellement.
– Les mécanismes du renouvellement (congé et nouvelle rédaction de l’article L.145-9, demande, tacite prolongation).
9 – Le refus de renouvellement.
– Le refus sans indemnité d’éviction.
– Le refus avec indemnité d’éviction.
– Le droit de repentir.
– Le droit d’option.
– Les droits de reprise partielle.
10 – La prescriptions (statutaires et de droit commun).
11 – La répartition des charges et travaux.
– La réglementation du Code Civil et les dérogations contractuelles.
– Incidences de la loi du 18 juin 2014 et décret du 3 novembre 2014.
– Les travaux de mise en conformité.
– Les incidences de la loi, transition énergétique, le bail vert.
12 – La prise en charge par le bailleur et/ou le locataire des investissements à objectifs environnementaux.
13 – Les baux dérogatoires et autres conventions (dont bail emphytéotique, bail à construction et convention d’occupation précaire).
14 – Le bail à construction et le bail à l’état futur d’achèvement.
15 – Le point sur l’information au locataire, y compris en cas de renouvellement.
15.1 – Les diagnostics obligatoires à produire (DPE, état des risques).
15.2 – L’annexe environnementale.
– Etat des lieux.
– Etat des travaux.
– Inventaire des charges.
15.3 – Etc…