Baux commerciaux : Ce qu’il faut savoir

1 – Le cadre réglementaire.

• Définition juridique du bail commercial.
• Article L 145-1 à L 145-60.
• Les dispositions supplétives du Code Civil.

2 – Le champ d’application du statut.

• Les conditions générales d’application du statut.
• L’extension au champ d’application (légal et conventionnel : baux professionnels).
• Définir les activités autorisées.
• Précisions nécessaires et contraintes.
• Sanctions des irrégularités.

3 – La durée du bail.

• La durée minimale, incidence d’une durée contractuelle supérieure à 9 ans (déplafonnement) ; à 12 ans (publications aux hypothèques).
• Le droit de résiliation triennale et la faculté d’aménagement.

4 – Le droit de céder le bail commercial.

• Cession du fonds de commerce.
• Cession du droit au bail.
• Clauses limitatives.
• Formalités.
• Effets de la cession.
• Nouvelle limitation de la durée de garantie du cédant.
• L’information du cédant (art L145-16-1).

5 – Le nouveau droit de préemption du locataire commerçant en cas de vente du local loué.

6 – Le loyer.

• Sa fixation (droit d’entrée / pas de porte).
• Obligation du rédacteur de l’acte de qualification et conséquences fiscales.
• Plafonnement / déplafonnement.
• Révision-indexation, les différences.
• Régimes particuliers de l’art. L 145-36 (terrains, locaux monovalents, bureaux).

7 – La résiliation du bail.

7.1 – Clause résolutoire.

7.2 – Résiliation judiciaire.

7.3 – Résiliation amiable.

7.4 – Résiliation triennale.

• Du locataire.
•  Du bailleur.

8 – Le droit au renouvellement.

• Les conditions du droit au renouvellement.
• Les mécanismes du renouvellement (congé et nouvelle rédaction de l’article L.145-9, demande, tacite prolongation).

9 – Le refus de renouvellement.

• Le refus sans indemnité d’éviction.
• Le refus avec indemnité d’éviction.
• Le droit de repentir.
• Le droit d’option.
• Les droits de reprise partielle.

10 – La prescriptions (statutaires et de droit commun).

11 – La répartition des charges et travaux.

• La réglementation du Code Civil et les dérogations contractuelles.
• Incidences de la loi du 18 juin 2014 et décret du 3 novembre 2014.
• Les travaux de mise en conformité.
• Les incidences de la loi, transition énergétique, le bail vert.

12 – La prise en charge par le bailleur et/ou le locataire des investissements à objectifs environnementaux.

13 – Les baux dérogatoires et autres conventions (dont bail emphytéotique, bail à construction et convention d’occupation précaire).

14 – Le bail à construction et le bail à l’état futur d’achèvement.

15 – Le point sur l’information au locataire, y compris en cas de renouvellement.

15.1 – Les diagnostics obligatoires à produire (DPE, état des risques).

15.2 – L’annexe environnementale.

• Etat des lieux.
• Etat des travaux.
•  Inventaire des charges.

15.3 – Etc…