Baux commerciaux : Ce qu’il faut savoir

1 - Le cadre réglementaire.
- Définition juridique du bail commercial.
- Article L 145-1 à L 145-60.
- Les dispositions supplétives du Code Civil.
2 - Le champ d'application du statut.
- Les conditions générales d'application du statut.
- L'extension au champ d'application (légal et conventionnel : baux professionnels).
- Définir les activités autorisées.
- Précisions nécessaires et contraintes.
- Sanctions des irrégularités.
3 - La durée du bail.
- La durée minimale, incidence d'une durée contractuelle supérieure à 9 ans (déplafonnement) ; à 12 ans (publications aux hypothèques).
- Le droit de résiliation triennale et la faculté d'aménagement.
4 - Le droit de céder le bail commercial.
- Cession du fonds de commerce.
- Cession du droit au bail.
- Clauses limitatives.
- Formalités.
- Effets de la cession.
- Nouvelle limitation de la durée de garantie du cédant.
- L'information du cédant (art L145-16-1).
5 - Le nouveau droit de préemption du locataire commerçant en cas de vente du local loué.
6 - Le loyer.
- Sa fixation (droit d'entrée / pas de porte).
- Obligation du rédacteur de l'acte de qualification et conséquences fiscales.
- Plafonnement / déplafonnement.
- Révision-indexation, les différences.
- Régimes particuliers de l'art. L 145-36 (terrains, locaux monovalents, bureaux).
7 - La résiliation du bail.
7.1 - Clause résolutoire.
7.2 - Résiliation judiciaire.
7.3 - Résiliation amiable.
7.4 - Résiliation triennale.
- Du locataire.
- Du bailleur.
8 - Le droit au renouvellement.
- Les conditions du droit au renouvellement.
- Les mécanismes du renouvellement (congé et nouvelle rédaction de l'article L.145-9, demande, tacite prolongation).
9 - Le refus de renouvellement.
- Le refus sans indemnité d'éviction.
- Le refus avec indemnité d'éviction.
- Le droit de repentir.
- Le droit d'option.
- Les droits de reprise partielle.
10 - La prescriptions (statutaires et de droit commun).
11 - La répartition des charges et travaux.
- La réglementation du Code Civil et les dérogations contractuelles.
- Incidences de la loi du 18 juin 2014 et décret du 3 novembre 2014.
- Les travaux de mise en conformité.
- Les incidences de la loi, transition énergétique, le bail vert.
12 - La prise en charge par le bailleur et/ou le locataire des investissements à objectifs environnementaux.
13 - Les baux dérogatoires et autres conventions (dont bail emphytéotique, bail à construction et convention d'occupation précaire).
14 - Le bail à construction et le bail à l'état futur d'achèvement.
15 - Le point sur l'information au locataire, y compris en cas de renouvellement.
15.1 - Les diagnostics obligatoires à produire (DPE, état des risques).
15.2 - L'annexe environnementale.
- Etat des lieux.
- Etat des travaux.
- Inventaire des charges.
15.3 - Etc…