Longévité et nue-propriété

1- LES SENIORS
-Une cible complexe
-Leur patrimoine
-La cartographie du senior
-Les aléas vieillissement & Coût de la longévité
-Chronologie phases du vieillissement (autonomie, GIR)
-Pourquoi toutes ces informations sur les seniors ?
-Perte d’autonomie et obligation alimentaire

2- LE MARCHÉ DE LA NUE-PROPRIÉTÉ/VIAGER
-Répartition de la population française, la population senior, statistiques, les centenaires
-Nombre de retraités pensionnés CNAV
-Le certificat de vie (certificat d’existence)
-Schéma synthèse marché du viager/NP
-La croissance de ce marché
-Quid des sociologues

3- LES DIFFÉRENTS TYPES D’INVESTISSEURS
-Privés : leurs motivations à investir
-Institutionnels : leur objet social lié à l’investissement, la maîtrise du risque de « sur longévité » dans le cadre de la NP

4-DÉCOUVERTE DES DIFFÉRENTES FORMES DE VENTE : NUE-PROPRIÉTÉ-DUH & NUE-PROPRIÉTÉ-USUFRUIT VIAGER
-Principe du démembrement de propriété : schéma sur paperboard
-Conditions requises pour vendre en Nue-propriété
-L’absence d’aléa dans ce type de contrat : pourquoi ?
-Les bases de calculs : schéma résumant les outils
-Les prix immobiliers : les bases de recherche/calculs
-La composition du prix dans le cadre d’un démembrement
-Les vendeurs intéressés par ce type de vente

4.1-La Nue-propriété (NP) avec réserve de DUH
-Démonstration du principe par schéma sur paperboard
-Le principe de la NP avec réserve de DUH
-Schéma de synthèse
-Le droit d'usage et d'habitation : c’est quoi ?
-Extinction du DUH et libération anticipée : la différence ?
-Obligations des parties et répartition des charges
-Vigilance : DUH sur une tête dans le cadre d’un couple

5- LES CLAUSES PARTICULIÈRES D’USAGE : ACTE NOTARIÉ
-Les clauses sont extraites d’actes notariés de ventes réalisées
-La nature du bien et sa désignation
-La réserve de Droit d’Usage et d’Habitation
-La composition du prix
-Clause de fin du DUH : extinction ou abandon
-Assurances incendie et risques divers
- A retenir : schéma de synthèse des essentiels

5.1- La Nue-propriété (NP) avec réserve d’Usufruit Viager
-Démonstration du principe par schéma sur paperboard
-Le principe de la N.P avec réserve d’Usufruit Viager
-Schéma de synthèse
-L’Usufruit Viager : c’est quoi ?
-Extinction de l’Usufruit
-Obligations des parties et répartition des charges

6-LES CLAUSES PARTICULIÈRES D’USAGE : ACTE NOTARIÉ
-Les clauses sont extraites d’actes notariés de ventes réalisées
-La nature du bien et sa désignation
-La réserve d’Usufruit viager
-La composition du prix
-Clause de fin de l’Usufruit : extinction ou abandon (libération du logement)
-La mise en location par l’usufruitier
-Assurances incendie et risques divers
-En cas de départ en institution médicalisée et de mise en location : que se passe-t-il pour l’investisseur ?

7- LES RAISONS DE REMISE EN QUESTION DU CONTRAT/OU/DÉCHÉANCE DE L’USUFRUITIER (IDEM DUH)
-Les raisons possibles : aperçu des essentiels
-Zoom : situations de tutelle/curatelle
-Zoom : rescision pour lésion

8- LES DIFFÉRENTES MÉTHODES DE CALCULS
-Initiation à l’utilisation des tables de mortalité et barèmes
-Pourquoi utiliser ces tables à données publiques
-Comprendre l’actuariat de l’espérance de vie

8.1-Méthodes calculs NP / DUH : 2 méthodes
-Schéma du raisonnement de calculs
-Calculs sur une personne seule (H 78 ans)
-Calculs pour un couple (H 85 ans + F 80 ans)
-Vérification acquis : étude de cas à réaliser (10 mn) calcul couple homosexuel H 85 ans + H 73 ans

8.2-Méthodes calculs NP / USUFRUIT : 3 méthodes
-Schéma du raisonnement de calculs
-Usufruit fiscal, usufruit économique avec barème, usufruit économique avec rendement annuel
-Calculs sur une personne seule (H 78 ans)
-Vérification acquis usufruit économique : étude de cas à réaliser (10 mn), calcul couple H 84 ans + F 78 ans
-À retenir

9-LE MÉCANISME DE L’INVESTISSEUR
-Schémas placement financier sur du long terme sur de l’actif résidentiel démembré : l’investissement en individuel et l’investissement en fonds d’investissement

10-LES FRAIS IMMOBILIERS
-Administration fiscale : les contrôles
-Frais notariés
-Honoraires agence

11-LA FISCALITÉ DANS LE CADRE D’UN DÉMEMBREMENT
-Côté vendeur : résidence principale, résidence secondaire
-Droits de succession : impact selon le statut marital
-Dans le cadre de l’IFI : assiette fiscale pour le bénéficiaire d’un DUH/Usufruit, assiette fiscale nu-propriétaire.