Longévité et viager

SESSION MATINÉE : 9H - 12H30

1 - LES SENIORS
- Une cible complexe
- Leur patrimoine
- La cartographie du senior
- Les aléas vieillissement & Coût de la longévité
- Chronologie phases du vieillissement (autonomie, GIR)
- Pourquoi toutes ces informations sur les seniors ?
- Perte d’autonomie et obligation alimentaire

2 - LE MARCHÉ DU VIAGER/NUE-PROPRIÉTÉ
- Répartition de la population française, la population senior, statistiques, les centenaires
- Nombre de retraités pensionnés CNAV
- Le certificat de vie (certificat d’existence)
- Schéma synthèse marché du viager/NP
- La croissance de ce marché
- Quid des sociologues

3 - LES DIFFÉRENTS TYPES D’INVESTISSEURS
- Privés : leurs motivations à investir
- Institutionnels : leur objet social lié à l’investissement, la maîtrise du risque de « sur longévité ».

4 - DIFFÉRENTS TYPES DE VIAGERS : libre, occupé, mi- libre/occupé.
- Principe du viager immobilier
- Conditions requises pour vendre en viager
- Qu’est-ce que l’aléa viager ?
- Schéma outils de calculs : espérance de vie + prix immobiliers
- L’espérance de vie et son estimation, notion d’actuariat
- Les prix immobiliers : les bases pour calculer un viager
- La composition du prix : le bouquet, la rente, leur définition
- Le viager familial

5 - LE VIAGER LIBRE : découverte
- Démonstration du principe : schéma paperboard
- Vendeurs intéressés par ce type de vente
- Obligations des parties et répartition des charges habitation

6 - LE VIAGER OCCUPÉ : découverte
- Démonstration du principe : schéma paperboard
- Vendeurs intéressés par ce type de vente
- Le droit d'usage et d'habitation : c’est quoi ?
- Obligations des parties et répartition des charges habitation
- La libération anticipée : qu’est-ce que c’est ?

7 - LES CLAUSES PARTICULIÈRES D’USAGE : ACTE NOTARIÉ
- La nature du bien et sa désignation
- La réserve de Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)
- La composition du prix
- Clause d’indexation de la rente
- Clause résolutoire : « clause de privilège de vendeur »
- Clause de réquisition « dite de rachat »
- Clause en cas de décès du débirentier
- Clause libération anticipée : conditions et rente majorée
- Assurances incendie et risques divers

8 - SCHÉMA SYNTHÈSE DES ESSENTIELS À RETENIR

9 - LE VIAGER MI-LIBRE/MI-OCCUPÉ : découverte
- Démonstration du principe : schéma paperboard
- Explications succinctes : fiche technique fournie en annexes

10 - À SAVOIR CONCERNANT LA RENTE
- Synthèse des différents types de rente, vocabulaire à savoir

11 - ANNULATION DU CONTRAT DE VENTE
- Les principales raisons
- Zoom : situation de tutelle/curatelle
- Zoom : capacités des vendeurs (abus de faiblesse)
- Zoom : rescision pour lésion

SESSION DE L'APRÈS-MIDI : 13H30 – 17H00

12 - MÉTHODES DE CALCULS : VIAGER LIBRE & OCCUPÉ
- Initiation à l’utilisation des tables de mortalité et barèmes
- Pourquoi utiliser ces tables à données publiques
- Comprendre l’actuariat de l’espérance de vie
=> Calculs pour un viager libre : 2 méthodes
- Schéma du raisonnement de calculs
- Calculs sur une personne seule, 1 tête (H 78 ans)
- Calculs pour un couple, 2 têtes (H 85 ans + F 80 ans)
- Vérification acquis : étude de cas à réaliser (10 mn) calcul
couple H 85 ans + F 72 ans
=> Calculs pour un viager occupé : 2 méthodes
- Schéma du raisonnement de calculs
- Calcul personne seule, 1 tête (F 83 ans)
- Calcul pour un couple, 2 têtes (H 85 ans + F 80 ans)
- Calcul libération anticipée : augmentation de la rente
- Vérification acquis : étude de cas à réaliser (10 mn), calculs couple homosexuel H 73 ans + H 85 ans

13 - LE MÉCANISME DE L’INVESTISSEUR
- Schéma placement financier sur du long terme et sur de l’actif
résidentiel démembré : l’investissement en individuel pour une
épargne solidaire et intergénérationnelle tout en maîtrisant le
risque de « surlongévité »

14 - LES FRAIS DU VIAGER IMMOBILIER
- Les droits d’enregistrement
- Les méthodes de contrôle de l’Administration fiscale
- Les honoraires d’agence

15 - LA FISCALITÉ « VIAGÈRE »
- La fiscalité côté crédirentier
- La fiscalité côté débirentier
- La fiscalité dans le cadre de l’IFI (biens démembrés)
- Imposition sur la plus-value (biens démembrés)