Parcours Property Manager : maîtriser les baux, les charges et la valeur d’actif

JOURNÉE 1 – Les baux tertiaires : maîtriser les cadres juridiques et pratiques

• Typologie des baux tertiaires : commercial, professionnel, mixte, bureaux, dérogatoire.
• Clauses sensibles : durée, indexation, charges, travaux, sous-location.
• Obligations légales et impact de la loi Pinel.
• L’impact du décret tertiaire et des obligations environnementales sur la gestion des actifs.
• Cas pratiques : quel bail pour quel actif et quelle cible ?

JOURNÉE 2 : Charges, travaux et obligations du property manager

• Obligations des parties : Code civil (1719 et suiv.), Code de commerce, jurisprudences récentes.
• Charges récupérables et non récupérables : distinction OPEX / CAPEX.
• Charges et travaux en monopropriété, copropriété, ensembles complexes (ASL, AFUL).
• Régularisation et reporting : outils, budget, transparence vis-à-vis des preneurs et investisseurs.
• Impact du décret tertiaire, diagnostics, plan pluriannuel de travaux.
• Cas pratiques : analyser une facture et déterminer la répartition bailleur/preneur.
• Outils digitaux et IA au service du suivi charges et reporting.

JOURNÉE 3 : Valorisation, négociation et fin de bail

1- Valorisation des actifs

• Valeur vénale, valeur locative, valeur de rendement.
• Méthodes d’évaluation : comparables, pondérations, expertises.
• Impact des clauses du bail (durée, indexation, travaux, charges) sur la valorisation.
• Impact des obligations environnementales (décret tertiaire, DPE, certifications) et techniques (PPPT , diagnostics) sur la valeur.
• Étude de cas : comparaison de deux actifs avec baux différents et analyse de leur valeur.

2- Négociation bailleur/preneur

• Techniques de négociation : fixation et révision de loyer, indemnité d’éviction, répartition des charges.
• Gestion des litiges hors contentieux : médiation, arbitrage, conciliation.
• Stratégies de renégociation en période de crise (ex : Covid, vacance prolongée, mise aux normes environnementales).
• Cas pratiques de simulation de négociation.

3- Fin de bail et renouvellement

• Options en fin de bail : renouvellement, tacite prolongation, congé avec/sans indemnité.
• Fixation du loyer renouvelé : plafonnement, déplafonnement, valeur locative.
• Contentieux fréquents et jurisprudences récentes.
• Calcul de l’indemnité d’éviction.